송파에서 전세보증금을 돌려받지 못하고 있다면, 가장 먼저 확인할 것은 대항력과 우선변제권이 살아 있는지, 그리고 이사 전에 임차권등기명령을 마쳤는지입니다. 전세사기는 민사(보증금 반환)와 형사(사기 고소), 행정(전세사기피해자 결정 신청)이 동시에 진행될 수 있는 구조라서, 각 절차의 성격을 구분해 두는 것이 도움이 됩니다. 아래 내용은 일반적인 법령·절차 정보이며, 개별 사안의 결과는 계약 내용과 등기 상태에 따라 달라질 수 있습니다.
전체 절차 한눈에 보기
| 단계 | 내용 | 근거·비고 |
|---|---|---|
| 1. 권리 점검 | 주택 인도 + 전입신고(대항력), 확정일자(우선변제권) 확인 | 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2 |
| 2. 계약 종료·내용증명 | 갱신 거절 통지와 반환 요구 사실을 문서로 남김 | 분쟁 시 자료로 활용 |
| 3. 임차권등기명령 | 임대차 종료 후에도 보증금 미반환 시 신청 | 주택임대차보호법 제3조의3 |
| 4. 보증금반환청구소송 | 확정판결 등 집행권원 확보 후 강제집행·경매 | 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 |
| 5. 형사 고소 | 기망이 의심되면 사기죄로 고소 | 형법 제347조 |
| 6. 피해자 결정 신청 | 요건 충족 시 특별법상 지원 신청 | 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 |
송파에 거주 중이더라도 위 흐름은 전국이 동일합니다.
어느 법원·기관에 가야 하나요
임차권등기명령은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 신청합니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 보증금반환청구소송은 민사소송법 제2조에 따라 피고(임대인)의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 원칙이며, 재산권에 관한 소이므로 제8조에 따라 거소지 또는 의무이행지 법원에 제기하는 것도 가능합니다. 형사 고소는 경찰서 또는 검찰청에 접수하며, 전세사기피해자 결정 신청은 주택 소재지 관할 시·도에 하고 국토교통부장관이 위원회 심의를 거쳐 결정합니다. 송파의 구체적인 관할 법원과 위치는 이 페이지 하단 자동 안내 영역을 확인하세요.
비용과 기간
소장에는 청구금액에 따른 인지대와 송달료가 들고, 임차권등기명령에도 신청 수수료·등록면허세·등기 비용이 발생합니다. 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 제8항). 기간은 임차권등기명령이 통상 수 주 내외, 소송은 상대방의 다툼 정도와 송달 여부에 따라 수개월 이상 걸리기도 하며, 경매 배당까지 가면 더 길어질 수 있습니다. 경제적 사정이 어렵다면 법원의 소송구조 제도나 대한법률구조공단의 무료 법률상담을 알아볼 수 있고, 특별법 제4조는 국가·지방자치단체가 피해자에 대한 법률상담·금융·주거지원 대책을 수립하도록 정하고 있습니다.
미리 준비하면 좋은 자료
임대차계약서 원본(확정일자 확인), 주민등록등본(전입일 확인), 보증금 송금 내역, 등기사항전부증명서(선순위 근저당·압류 확인), 임대인과 주고받은 문자·통화 기록, 내용증명 사본 등을 시간 순서로 정리해 두면 어느 절차에서든 반복해서 쓰입니다. 특히 이사를 먼저 가면 점유와 주민등록이 빠지면서 대항요건을 잃을 수 있으므로, 임차권등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사하는 것이 일반적인 순서로 안내됩니다.
변호사 선임이 필요한 경우와 확인 포인트
임대인이 다수의 주택을 보유해 피해자가 여러 명인 경우, 이미 경매·공매가 개시된 경우, 선순위 채권과 배당 순위 다툼이 있는 경우, 형사 고소와 민사 소송을 함께 진행해야 하는 경우에는 법률 전문가의 조력을 검토할 실익이 큰 편입니다. 선임을 고민한다면 ①전세보증금·경매 배당 관련 사건을 다뤄 본 경험이 있는지, ②착수금과 성공보수, 인지대·송달료 같은 실비의 부담 주체가 계약서에 명확한지, ③진행 상황을 어떤 방식과 주기로 알려주는지를 서면으로 확인해 보시기 바랍니다. 형사 절차에서 피의자가 된 경우에는 형사 국선변호인 제도가, 자력이 부족한 민사 원고에게는 소송구조 제도가 마련되어 있습니다. 이 글은 일반 정보 제공을 위한 것이며, 구체적 판단은 변호사 등 전문가와 상담해 검토하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 송파에서 이사를 가야 하는데 보증금을 못 받았습니다. A. 임대차가 끝난 뒤에도 보증금이 반환되지 않았다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기를 마치면 이후 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력·우선변제권은 유지된다고 규정되어 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).
Q. 형사 고소를 하면 보증금이 자동으로 돌아오나요? A. 형사 절차는 처벌 여부를 가리는 절차이고, 보증금 회수는 민사 집행이나 경매 배당을 통해 이루어집니다. 두 절차는 별개로 진행되므로 병행 여부를 함께 검토하는 경우가 많습니다.
Q. 전세사기피해자로 인정받으려면 어떤 요건이 필요한가요? A. 특별법 제3조는 대항요건과 확정일자 구비, 보증금 5억원 이하(위원회가 2억원 범위에서 상향 가능), 다수 임차인의 피해 발생 또는 예상, 임대인의 기망 등 의심할 상당한 이유를 요건으로 정하고 있습니다. 송파 주택도 동일한 기준이 적용되며, 최종 인정 여부는 위원회 심의·의결을 거쳐 결정됩니다.