3줄 요약 ① 전세사기 대응은 크게 ㉠보증금을 되찾는 민사·집행 절차와 ㉡가해자를 처벌하는 형사 절차, ㉢공공 지원제도 활용의 세 갈래로 나뉩니다. ② 민사에서는 대항력·우선변제권(확정일자) 유지가 핵심이며, 이사가 필요할 때는 「주택임대차보호법」상 임차권등기명령 제도를 활용하는 방식이 일반적으로 안내됩니다. ③ 절차의 기간·회수 가능 금액은 근저당 등 선순위 권리 상태, 건물 가치, 가해자의 재산 유무에 따라 크게 달라지므로 등기부와 배당 순위 확인이 먼저입니다.
전세사기란 무엇을 말하나요
'전세사기'는 하나의 법정 죄명이 아니라, 임대차 과정에서 임차인을 속여 보증금을 잃게 만드는 여러 행위를 통칭하는 말입니다. 법적으로는 「형법」상 사기, 경우에 따라 횡령·배임 등이 문제 될 수 있고, 동시에 보증금을 돌려받기 위한 민사 문제가 함께 발생합니다.
주의할 점은 모든 보증금 미반환이 곧 사기는 아니라는 것입니다. 집값 하락이나 다음 세입자를 구하지 못해 반환이 늦어지는 '단순 채무불이행'과, 처음부터 돌려줄 능력·의사가 없었음을 속인 '기망'은 구분됩니다. 실제로 형사상 사기가 인정되는지는 계약 당시의 사정, 자금 흐름, 반복성 등을 종합해 수사기관과 법원이 판단합니다.
자주 문제 되는 유형
| 유형 | 내용 | 주로 확인할 것 |
|---|---|---|
| 깡통전세·과다 담보 | 시세보다 보증금과 선순위 채무 합계가 커서 경매 시 배당이 부족 | 등기부 근저당·가압류, 시세 |
| 무자본 갭투자 | 자기자본 없이 다수 주택을 매입해 보증금으로 돌려막기 | 임대인 보유 주택 수, 세금 체납 |
| 이중계약·대리인 사칭 | 소유자 아닌 사람이 위임장을 위조해 계약 | 등기부 소유자, 신분증, 위임장·인감 |
| 신탁부동산 | 소유권이 신탁회사에 있는데 수탁자 동의 없이 계약 | 신탁원부, 우선수익자 동의 |
| 다가구·다중 주택 | 같은 건물의 다른 임차인 보증금이 선순위 | 확정일자 현황, 선순위 보증금 총액 |
| 계약 후 담보 설정 | 잔금 이후 근저당을 설정해 순위를 앞세움 | 특약, 입주·전입 시점 |
보증금을 되찾는 절차 단계
| 단계 | 내용 | 참고 |
|---|---|---|
| 1. 사실관계 확인 | 등기부등본·건축물대장·전입세대확인서 열람, 선순위 채권 확인 | 배당 가능성 판단의 출발점 |
| 2. 갱신거절·해지 통지 | 계약 종료 의사를 내용증명 등 증거 남는 방식으로 통지 | 종료 사실이 있어야 반환 청구 |
| 3. 임차권등기명령 | 임대차 종료 후 보증금 미반환 시 법원에 신청 | 「주택임대차보호법」 제3조의3 |
| 4. 보전처분 | 임대인 재산에 가압류 등 검토 | 「민사집행법」 제276조 |
| 5. 보증금반환청구소송 | 지급명령 또는 소 제기 | 「민사소송법」 제248조 |
| 6. 강제집행·경매 | 확정판결 등 집행권원으로 경매 신청 | 「민사집행법」 제24조·제56조 |
| 7. 배당요구 | 이미 진행 중인 경매에는 배당요구로 참여 | 「민사집행법」 제88조 |
임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결 등 집행권원으로 경매를 신청하는 경우, 「주택임대차보호법」 제3조의2는 집을 먼저 비워주는 반대의무 이행을 집행 개시 요건으로 삼지 않는다고 정하고 있습니다. 다만 배당금을 실제로 받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 한다는 점도 함께 규정되어 있습니다.
대항력·우선변제권과 임차권등기명령
임대차는 등기가 없어도 임차인이 **주택의 인도와 주민등록(전입신고)**을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생깁니다(대항력). 여기에 임대차계약서상 확정일자를 갖추면 경매·공매에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 생깁니다. 또 소액 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 변제받을 수 있는 최우선변제 제도가 있으며, 그 범위와 기준은 대통령령으로 정해집니다.
문제는 이사·전출을 하면 대항요건이 깨질 수 있다는 점입니다. 이때 활용되는 것이 임차권등기명령입니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못한 임차인은 주택 소재지 관할 지방법원·지원 또는 시·군법원에 신청할 수 있고, 등기가 마쳐지면 이후 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력·우선변제권을 잃지 않는다고 규정되어 있습니다. 신청·등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있다는 조항도 있습니다.
형사 절차는 어떻게 진행되나요
기망이 의심되면 경찰·검찰에 고소·진정을 할 수 있습니다. 「형법」상 사기죄가 문제 되고, 임대인이 보관 의무를 위반한 사안에서는 횡령·배임이 검토될 수 있습니다. 다수 피해자가 있는 사건은 수사기관이 병합해 처리하는 경우가 많아, 같은 건물·같은 임대인 피해자끼리 자료를 모아 함께 고소하는 방식이 실무에서 자주 언급됩니다.
다만 형사 처벌이 곧 보증금 반환은 아닙니다. 형사 절차는 처벌을, 민사 절차는 금전 회수를 목적으로 하므로 두 절차를 병행해 준비하는 것이 일반적입니다.
공공 지원제도
「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 요건을 갖춘 임차인이 전세사기피해자로 결정되면 경·공매 절차 지원, 우선매수권, 공공임대 활용, 금융·주거 지원 등의 제도가 마련되어 있습니다. 신청 창구와 세부 요건은 국토교통부 및 지방자치단체 공고로 운영되므로, 시행 중인 기준을 직접 확인해야 합니다. 이와 별도로 전세보증금반환보증(주택도시보증공사 등)에 가입되어 있었다면 보증기관에 이행청구를 하는 경로가 우선 검토됩니다.
비용과 기간의 대략적 구조
| 항목 | 성격 | 설명 |
|---|---|---|
| 인지·송달료 | 법정 비용 | 청구금액에 따라 산정, 소송비용은 결과에 따라 상대방 부담 판단 |
| 임차권등기명령 | 법정 비용 | 등록면허세·등기 관련 비용 발생, 임대인에게 청구 가능 규정 |
| 변호사 보수 | 선택 | 사건 난이도·심급별로 차이 |
| 기간 | — | 지급명령은 비교적 단기, 소송은 다툼 정도에 따라 수개월 이상, 경매·배당은 별도로 상당 기간 소요 |
금액과 기간은 법원·사건별로 달라 일률적으로 말하기 어렵습니다.
준비하면 좋은 자료
- 임대차계약서 원본(확정일자 확인), 특약 사항
- 보증금 송금 내역, 영수증
- 주민등록초본(전입일 확인), 임차 주택 인도 시점 자료
- 등기부등본, 건축물대장, 신탁원부(해당 시)
- 임대인·중개인과의 문자·통화·카톡 등 계약 경위 자료
- 내용증명, 갱신거절 통지 등 종료 의사 표시 자료
- 다른 임차인 현황(전입세대확인서, 확정일자 정보 요청 결과)
예방과 유의점
계약 전에는 등기부의 근저당·가압류·신탁 여부, 국세·지방세 완납 증명, 선순위 보증금 총액을 확인하는 것이 기본으로 안내됩니다. 「주택임대차보호법」은 임대차에 이해관계가 있는 자가 확정일자부여기관에 확정일자·차임·보증금 정보 제공을 요청할 수 있고, 계약을 체결하려는 사람도 임대인 동의를 받아 요청할 수 있도록 정하고 있습니다. 계약 후에는 잔금·입주·전입신고·확정일자를 가능한 한 같은 흐름으로 처리하고, 잔금일 다음 날까지 담보를 설정하지 않는다는 특약을 두는 방식이 자주 언급됩니다. 이미 피해가 발생한 경우에는 시효와 배당요구 종기 같은 기한이 결과를 좌우할 수 있어, 자료를 정리한 뒤 변호사 등 전문가와 절차 선택을 검토하는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q. 보증금을 못 받았는데 이사를 가도 되나요? 대항요건(점유+주민등록)이 사라지면 우선변제권 행사에 영향이 있을 수 있습니다. 「주택임대차보호법」은 임차권등기가 마쳐진 이후에는 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력·우선변제권을 잃지 않는다고 규정하므로, 이사 필요성이 있을 때 이 제도가 검토됩니다. 다만 등기 완료 시점 확인이 중요합니다.
Q. 형사 고소를 하면 보증금이 돌아오나요? 형사 절차의 목적은 처벌이므로, 반환은 별도의 민사·집행 절차 또는 보증기관 청구를 통해 이루어집니다. 수사 과정에서 합의·변제가 이루어지는 사례도 있으나 일반화할 수 없습니다.
Q. 집이 경매로 넘어가면 임차권은 어떻게 되나요? 「주택임대차보호법」은 경매가 행해진 경우 매각으로 임차권이 소멸하되, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 예외라고 정하고 있습니다. 실제 결과는 순위와 배당액에 따라 달라집니다.
Q. 확정일자를 늦게 받았으면 방법이 없나요? 확정일자 시점은 우선변제 순위에 영향을 주지만, 대항력·소액 임차인 최우선변제·임차권등기·손해배상 청구 등 다른 쟁점이 남아 있을 수 있습니다. 등기부상 선순위 채권 규모를 함께 따져 봐야 합니다.
Q. 임대인이 잠적해 연락이 안 되면요? 소송은 상대방 주소 확인과 송달이 문제 되는데, 법원 절차상 보완 방법이 마련되어 있습니다. 재산 파악을 위한 절차와 병행해 진행되는 경우가 많습니다.
관련 법령
- 「형법」 제347조(사기), 제347조의2(컴퓨터등 사용사기), 제355조(횡령, 배임), 제356조(업무상의 횡령과 배임)
- 「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등), 제3조의2(보증금의 회수), 제3조의3(임차권등기명령), 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸), 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등), 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
- 「민사집행법」 제24조(강제집행과 종국판결), 제56조(그 밖의 집행권원), 제78조(집행방법), 제88조(배당요구), 제148조(배당받을 채권자의 범위), 제276조(가압류의 목적)
- 「민사소송법」 제2조(보통재판적), 제8조(거소지 또는 의무이행지의 특별재판적), 제248조(소제기의 방식), 제249조(소장의 기재사항)
- 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」
이 글은 일반적인 법령·절차 정보를 정리한 것으로 특정 사안에 대한 법적 조언이 아닙니다. 구체적인 대응은 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 변호사 등 전문가와 함께 검토해 보시기 바랍니다.